افزایش ناگهانی و بی رویه اجاره منزل یکی از مشکلات رایج میان مستأجران و مالکان می باشد. به طوری که میتواند به اعضای یک خانواده را دچار نگرانی و اضطراب جدی کند. به‌ویژه زمانی که این افزایش بدون توجیه قانونی و ناگهانی انجام شود. متاسفانه خیلی از مستأجران نمی‌دانند چگونه باید در برابر افزایش ناگهانی اجاره بها (یا افزایش خارج از عرف ) اقدام کنند. در این مطلب، به بررسی روش‌های قانونی برای شکایت از مالک در صورت افزایش غیرمنصفانه اجاره و حقوقی که مستأجران در این شرایط دارند، پرداخته‌ایم تا راهکارهای مؤثری برای حل این مشکل ارائه دهیم.
در این مطلب، راهکارهای اعتراض به افزایش اجاره‌بها و نکاتی را که باید پیش از اقدام بررسی کنید توضیح داده‌ایم.
چگونه به افزایش اجاره‌بها توسط صاحبخانه اعتراض کنیم؟
روش‌های قانونی و کاربردی
این موضوع تا به حال ابهامات قانونی زیادی داشته و بسیاری از شهروندان را سردرگم کرده است. اما راه‌هایی برای اعتراض به افزایش اجاره‌بها وجود دارد. مستأجران با آگاهی از حقوق قانونی خود می‌توانند به‌شکل مؤثری از خود دفاع کنند. ابتدا باید قرارداد اجاره را بررسی کنید تا مشخص شود آیا شرایط افزایش اجاره‌بها در آن به‌وضوح ذکر شده است یا خیر. در بسیاری از کشورها، قانون، مستأجر و مالک را ملزم می‌کند که افزایش اجاره تنها در چارچوبی خاص و با اطلاع‌رسانی قبلی امکان‌پذیر باشد. همچنین تلاش برای مذاکره با صاحبخانه برای رسیدن به توافقی عادلانه — از طریق گفتگوی مستقیم یا با کمک یک واسطه — میتواند مؤثر باشد. راه دیگر برای اعتراض به افزایش اجاره‌بها، ارسال اظهارنامه قانونی مبنی بر افزایش عرفی اجاره‌بها است.
آیا صاحبخانه حق دارد اجاره را بالا ببرد؟
موارد استثنا و شرایط قانونی که باید بدانید
در پاسخ یه این سوال که صاحبخانه میتواند اجاره را بالا ببرد باید بگوییم که درست است. با توجه به اینکه قرارداد معمولا یک ساله می باشد پس از سپری شدن این مدت کاملا اختیار چنین اقدامی را دارد. اما افزایش اجاره‌بها نباید ناگهانی و خارج از توافق‌های قبلی باشد. گاهی استثناهایی هم وجود دارد؛ مثلاً در قراردادهای اجاره بلندمدت که مبلغ اجاره ثابت تعیین شده، تغییر آن نیازمند رضایت دو طرف است — مگر اینکه شرایط خاصی پیش بیاید که بازنگری را ضروری کند. معمولاً پس از پایان مدت قرارداد اجاره، مالک موظف است مبلغ اجاره‌بهای جدید را به مستأجر اعلام کند. اگر مستأجر احساس کند این افزایش غیرمنصفانه است، میتواند با مراجعه به مراجع قانونی یا کمیسیون‌های حل اختلاف، اعتراض خود را مطرح کند.
قانون سقف افزایش اجاره‌بها؛ آیا ۲۵ درصد همیشه ملاک است؟
عدد ۲۵ درصد در برخی سال‌ها درباره سقف افزایش اجاره مطرح شده است، اما نمی‌توان آن را برای همه شهرها، تمام سال‌ها و هر نوع قرارداد قاعده‌ای ثابت دانست. مطابق ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، تعیین سقف در وضعیت‌های مشمول تابع شرایط قانونی و مصوبات مربوط است. در مشهد باید سال تمدید، نوع قرارداد و نرخ رسمی قابل اعمال همان دوره بررسی شود؛ بنابراین صرف افزایش بیشتر از ۲۵ درصد بدون احراز این شرایط، به‌تنهایی برای نتیجه‌گیری درباره تخلف کافی نیست.
نکته مهمی که بسیاری از مستأجران از آن بی‌خبرند این است: طبق یکی از تبصره‌های ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، اگر موجر مبلغی بیشتر از سقف قانونی دریافت کرده باشد، مستأجر تا پنج سال پس از پرداخت حق طرح شکایت دارد. حتی اگر قرارداد تمام شده باشد و شما خانه را تخلیه کرده باشید، همچنان میتوانید مبلغ اضافه‌پرداختی را از طریق مراجع قانونی مطالبه کنید.
این مسئولیت فقط بر عهده موجر نیست. مشاوران املاک هم اگر قراردادی خارج از چارچوب قانونی و با افزایش بیش از سقف تنظیم کنند، پرونده تخلفشان در سازمان تعزیرات حکومتی رسیدگی می‌شود.
هدف این مصوبه، کنترل بازار اجاره و حمایت از مستأجران است. اما تجربه نشان می‌دهد که بسیاری از مستأجران به دلیل ناآگاهی از حقوق خود، مبالغ مازاد را پرداخت می‌کنند و پیگیری نمی‌کنند. در حالی که قانون این امکان را فراهم کرده که حتی بعد از پایان قرارداد هم بتوانید حقوق خود را مطالبه کنید.
اگر قرارداد تمدید شده و مبلغ دریافتی بیشتر از سقف رسمی قابل اعمال همان سال و شهر باشد، بهتر است قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی مشورت کنید تا مسیر مطالبه حقوق شما مشخص شود.
قبل از شکایت از صاحبخانه چه نکاتی را باید در نظر بگیریم؟
راهنمای حقوقی برای مستأجران
قبل از اینکه مستأجران تصمیم به شکایت از صاحبخانه به خاطر افزایش اجاره‌بها یا مشکلات دیگر بگیرند، بهتر است چند نکته را در نظر داشته باشند. در نظر بگیرید که مالک صاحب نهایی و تصمیم گیرنده اصیل ملک خود می باشد . لذا در صورتی که قرارداد پایان یافته است اگر قصد فروش ملک را داشته باشد میتواند از تمدید قرارداد جلوگیری کند. همچنین در صورتی که خود قصد اقامت در منزل خود را داشته باشد نیز به همین رویه می باشد. لذا این واقعیت که مالک راه کارهای زیادی در دست دارد تا از شر شما خلاص شود یک واقعیت است . حتی اثبات این قضیه برای او کار دشواری نیست . با این حال مستأجران اول با صاحبخانه صحبت کنند و سعی کنند از طریق یک گفت‌وگوی دوستانه به توافق برسند، چون خیلی از مشکلات با یک مکالمه ساده قابل‌حل هستند. اگر این گفت‌وگو به نتیجه نرسید، مستأجران باید مدارک خود مثل قرارداد اجاره، نامه‌ها و پیام‌ها را جمع‌آوری کنند تا در صورت نیاز به شکایت، بتوانند مستندات کافی به مراجع قضایی ارائه دهند. شناخت قوانین محلی و استفاده از مشاوره حقوقی هم میتواند به مستأجران کمک کند تا قبل از هر اقدام قانونی، تصمیم مناسب بگیرند.
چگونه با صاحبخانه در مورد افزایش اجاره به توافق برسیم؟
راهکارهایی برای مذاکره و سازش
برای اینکه با صاحبخانه بر سر افزایش اجاره به توافق برسید، بهتر است رویکردی دوستانه و باز داشته باشید. در اولین قدم، با صاحبخانه صحبت کنید و دلایلش برای افزایش اجاره را بشنوید. شاید او هم دلایلی مثل افزایش هزینه‌های نگهداری یا تغییرات بازار داشته باشد که این درخواست را برایش منطقی کرده باشد. سپس، پیشنهادات خودتان را مطرح کنید؛ مثلاً میتوانید درخواست کنید که افزایش اجاره به‌صورت تدریجی و در چند مرحله اعمال شود یا در عوضِ پذیرش افزایش کمتر، قرارداد را برای مدت طولانی‌تری تمدید کنید. حتی میتوانید در ازای این امتیازات، تعهد به پرداخت به‌موقع اجاره یا همکاری بیشتر در نگهداری ملک را پیشنهاد دهید. اگر احساس می‌کنید گفت‌وگوی مستقیم دشوار است، میتوانید از یک واسطه مثل وکیل یا مشاور حقوقی کمک بگیرید تا مذاکرات بهتر پیش برود. در نهایت، حتماً توافقاتی که به آنها رسیده‌اید را به صورت کتبی ثبت کنید تا در آینده هیچ سوءتفاهمی پیش نیاید.
اگر درباره سقف قانونی افزایش اجاره اختلاف باشد و مالک درخواست تخلیه کند، چه باید کرد؟
اگر برای دوره و قرارداد موردنظر سقف قانونی قابل اجرا باشد، باید شرایط امتناع موجر از تمدید قرارداد و آثار حقوقی آن را بر اساس همان مقررات بررسی کرد، اما باید بدانید که این مصوبه به‌تنهایی نمی‌تواند مالک را مجبور به تمدید قرارداد کند و این دقیقاً همان حلقه مفقوده‌ای است که کارشناسان هم به آن اشاره کرده‌اند.
در عمل، اگر ملک مورد نیاز موجر نباشد و او صرفاً بخواهد با عدم تمدید قرارداد، شما را تحت فشار بگذارد تا مبلغی بالاتر از سقف قانونی بپذیرید، میتوانید به مراجع قانونی مراجعه کنید؛ هم برای شکایت از پرداخت مبالغ مازاد (که تا پنج سال پس از پرداخت قابل پیگیری است) و هم برای شکایت از موجر به دلیل عدم تمدید قرارداد بدون دلیل موجه قانونی. چرا که قانون ساماندهی بازار مسکن، اصل را بر تداوم قرارداد و جلوگیری از تخلیه‌های دلبخواهی گذاشته است.
اما باید یک واقعیت را بپذیرید، طبق قوانین مدنی ایران، مالک صاحب اختیار دارایی خود است و نمی‌توان او را به اجاره دادن به مستأجر مجبور کرد. همین‌جاست که «حلقه مفقوده» معنادار می‌شود؛ قانون‌گذار هم در این زمینه دچار ابهام و سردرگمی شده است. راهکار معمول در چنین مواردی این است که مالک اعلام می‌کند قصد دارد خودش در ملک ساکن شود یا آن را به فروش بگذارد. اینجا دیگر قوانین مدنی مالکیت وارد می‌شود و هیچ قانون دیگری از سوی سازمان‌های دیگر قابل اجرا نیست. مالکان و دفاتر املاک در سال‌های اخیر به این روش کاملاً آشنا شده‌اند و سریعاً با یک پیامک، موضوع تخلیه را با این بهانه که «خودم می‌خواهم بنشینم» به مستأجر اطلاع می‌دهند.
پیش از شکایت از موجر بابت افزایش اجاره چه مدارکی آماده کنیم؟
قرارداد اجاره و تمدیدهای قبلی، رسیدهای پرداخت، پیام‌ها و توافق‌های مکتوب، اطلاعات ثبت قرارداد و مصوبه مربوط به سقف قانونی همان سال و شهر را کنار هم قرار دهید. اگر ملک غیرمسکونی است یا قرارداد جدیدی منعقد شده، ممکن است قواعد آن با تمدید اجاره مسکونی متفاوت باشد.
نحوه شکایت از مالک به دلیل افزایش اجاره
مراحل شکایت و تنظیم دادخواست
مستأجران تا ۵ سال فرصت دارند که به دلیل افزایش غیرمنصفانه اجاره‌بها و عدم رعایت سقف تعیین‌شده در شورای حل اختلاف شکایت کنند. برای ثبت شکایت، مستأجران باید مدارک و مستنداتی مانند قرارداد اجاره، پیام‌های مکتوب و هرگونه ارتباطی که با صاحبخانه داشته‌اند را جمع‌آوری کنند. این مدارک میتواند در اثبات ادعای آنها و نشان دادن عدم رعایت قوانین از سوی صاحبخانه بسیار مؤثر باشد.
علاوه بر این، مستأجران باید به دقت با قوانین و مقررات محلی در مورد اجاره‌نشینی آشنا شوند، زیرا این قوانین ممکن است در مناطق مختلف متفاوت باشد. توصیه می‌شود مستأجران قبل از اقدام به شکایت، از مشاوره حقوقی استفاده کنند تا اطمینان حاصل کنند که تمامی مراحل به‌درستی طی شده و بهترین نتیجه ممکن را به‌دست می‌آورند.
طبق ماده 9 قانون شورای حل اختلاف، اگر در مورد اصل قرارداد اجاره هیچ اختلافی وجود نداشته باشد، هرگونه دعوای مرتبط با تعدیل اجاره‌بها در شورای حل اختلاف بررسی خواهد شد. به همین دلیل، زمانی که موجر یا مستأجر که تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 هستند، دادخواست تعدیل اجاره‌بهای خود را به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارائه می‌دهند تا به دادگاه مربوطه ارسال شود، این دادخواست به شورای حل اختلاف محل ملک اجاره‌ای ارسال می‌گردد. شورای حل اختلاف سپس به خواسته رسیدگی کرده و پس از جلب نظر کارشناس و بررسی شرایط افزایش یا کاهش اجاره‌بها، رأی مناسب را صادر کرده و آن را به طرفین ابلاغ می‌کند.
سوالات متداول در رابطه با شکایت از مالک بابت افزایش اجاره
- برای شکایت از مالک باید کجا برم ؟
برای شکایت از مالک بابت افزایش نامتعارف اجاره، باید به شورای حل اختلاف محل ملک و یا یکی از دفاتر خدمات قضایی محل زندگی خود مراجعه کنید. شورای حل اختلاف نحل را میتوانید با یک جستجوی کوچک و یا پرسجو در دفاتر خدمات قضایی جویا شوید. - چه مدارکی برای شکایت لازم است ؟
از مدارک اصلی می‌توان به اجاره‌نامه (یا نسخه برابر اصل آن)، مدارک هویتی، ثبت‌نام در سامانه ثنا و در صورت نیاز، رسید پرداخت‌های ماهانه که مبلغ اجاره‌بها را مشخص می‌کند، اشاره کرد.
- اگر برای اجاره سال جدید قرارداد جدید تنظیم نشده باشد چه کار کنیم ؟
شورای حل اختلاف، قرارداد قبلی را مبنا قرار می‌دهد و پرداخت‌هایی را که در چند ماه به حساب مالک انجام داده‌اید، در نظر می‌گیرد. با این حال، بهتر است برای هر سال جدید، قرارداد جدیدی در دفتر املاک تنظیم شود.
- چقدر شکایت زمان میبرد ؟
معمولاً پس از ارائه دادخواست، بین یک تا سه ماه، بسته به شلوغی پرونده‌ها و شهرستان محل طرح دعوا طول می‌کشد. همین موضوع، نقطه‌ای است که ممکن است شما را از ادامه این شکایت منصرف کند. اگر مبلغ مورد مطالبه چندان زیاد نباشد، از نظر حقوقی پیگیری و شکایت صرف نمی‌کند — و این نکته‌ای است که خیلی‌ها به شما نمی‌گویند.
- هزینه طرح دعوا چقدر است ؟
هزینه خاصی متحمل نخواهید شد؛ هزینه‌های مربوط به طرح دعوا و ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی ناچیز است. اما اگر پرونده نیاز به کارشناسی داشته باشد، هزینه کارشناسی را باید شما به‌صورت علی‌الحساب پرداخت کنید — هرچند در نهایت این مبلغ از مالک قابل مطالبه است. (به دلیل تغییرات مکرر این هزینه‌ها، از ذکر مبلغ دقیق خودداری شده است.)
اولین کسی باشید که دیدگاه میگذارد!